Приемка квартиры в новостройке

Для того, чтобы не омрачать радость от покупки собственного жилья внеплановыми расходами на самостоятельное устранение выявляющихся проблем, требуется с должным вниманием подойти к такому вопросу, как приёмка квартиры в новостройке.

Следует понимать, что этот процесс должен состоять из двух частей:

• Принятие фактического состояния ограждающих конструкций и внутренних изделий, установленных в квартире;
• Оформление необходимых документов.

Подготовка к приёму

Получив уведомление о готовности квартиры к сдаче, следует, до согласованной даты этого радостного события, осуществить ряд шагов, чтобы быть «во всеоружии» к процессу приёмки.

1. Перечитайте имеющиеся у вас проектную документацию и договор. В этом документе содержится полная информация о том, в каком виде вам должны передать квартиру (тип отделки, материалы, из которых выполнены стены пол и потолок, какие окна от какого изготовителя должны быть установлены, аналогичная информация о дверях), а также информация, касающаяся подъезда и придомовой территории. На это тоже желательно обратить внимание в процессе приёма.
2. Желательно подготовить копию (оригинал имеется в приложении к ДДУ) плана вашей квартиры. Это позволит проверить геометрию всех помещений, наличие межкомнатных перегородок и правильное размещение «мокрых» зон (мест для подключения сантехнического оборудования).
3. Освежите в памяти информацию соответствующих (7 и 8) статей закона о долевом участии в строительстве. Здесь достаточно детально прописан порядок приемки квартиры в новостройке у застройщика.
4. Лицам, не являющимся профессиональными строителями, настоятельно рекомендуется привлечь для участия в приёме квартиры профессионала. Это важно по двум причинам: во-первых, он заметит гораздо больше недостатков на принимаемом объекте, благодаря тому, что знает, как это должно быть выполнено согласно действующих нормативных документов. Во-вторых, замечания при приемке квартиры должны быть подкреплены ссылками на соответствующие нормативы. Голословные претензии заказчика по выявленным недочётам представителями строительной компании не принимаются (за исключением несомненных, например, разбитого стекла в окне). Только в этом случае будет гарантированно оперативное устранение недостатков в полном объёме и в кратчайшие сроки.
5. Для того, чтобы проверить фактическое состояние принимаемого жилья более качественно, необходимо будет запастись неким набором инструментов и материалов.

Как минимум, для приёмки вам потребуется:

• лист чистой бумаги, который можно будет использовать при проверке правильности установки окон, работоспособности системы вентиляции, и просто для рабочих пометок (для этого желательно иметь планшет);
• небольшой электроприбор, с возможностью его подключения к розетке (например, зарядное устройство для смартфона);
• лампочку с патроном и двумя выводами;
• рулетка.

Стандартная экипировка несколько шире. Она включает:

• маркеры для различных поверхностей (мел, маркер на водной основе, скотч на бумажной основе);
• тестер (альтернатива заряднику);
• парафиновую свечу или зажигалку (для проверки герметичности окон и работы вентиляционных каналов);
• электрический фонарь (необходим в помещениях без окон);
• строительный уровень;
• отвес;
• стремянку или табуретку.

Если на приём с вами отправляется профессионал, то ваш арсенал существенно пополнится. В него дополнительно войдут:

• лазерный нивелир или построитель плоскостей (для проверки ограждающих конструкций), двухплоскостной с развёрткой в 360°;
• в холодное время года, тепловизор (окна и внешние стены проверяются на промерзание);
• дозиметр (желательно);
• индикатор ЭМИ;
• газоанализатор (для исключения превышения в воздухе вредных веществ. Например, аммиака).

Проверка фактического состояния квартиры

Для того, чтобы от волнения не упустить что-либо, составьте до выезда на объект пошаговый план, в котором подробно перечислите, на что обратить внимание при приемке квартиры.

Исходим из того, что владелец приобретает новую квартиру без чистовой отделки (в этом случае объёмы проверок минимальны).

Начинать проверку следует, с документов:

• Убедитесь в том, что дом действительно сдан.

Для этого застройщик обязан предоставить вам копию двух документов: акта, подписанного членами государственной комиссии, о приёмке дома, и документа, в котором указаны почтовые реквизиты (адрес), присвоенные зданию после его постановки на соответствующий учёт в БТИ.

• Удостоверьтесь, что лицо, передающее вам квартиру, имеет соответствующие полномочия действовать от имени застройщика (доверенность или выписка из приказа) и подписывать документы о приёмке;
• Получите смотровой лист у сдающей стороны.

Желательно согласовать время проверки на светлое время суток. При естественном освещении гораздо лучше видны все огрехи строителей (например, следы от окалины на стекле).

После этого можно приступать к практическому приёму. Оптимальным вариантом, позволяющим принять новую квартиру максимально предметно, является выполнение работ в следующей последовательности.

1. Проверка состояния полов (во всех помещениях квартиры).

Основные пункты, на которые следует обратить внимание:

• качество выполненной стяжки (нет отслоений и трещин);
• весь периметр стыковки пола со стенами должен иметь звукоизоляционную прокладку;
• полы не крошатся при воздействии на них механических нагрузок;
• плоскость поверхности полов строго горизонтальна (допустимые уклоны и неровности прописаны в соответствующих СП).

2. Затем выполняется приёмка стен.

Максимальное отклонение их поверхности от вертикали не должно превышать 15 мм. Обязательно следует обратить внимание на качество заделки угловых швов и ровность стен. На отсутствие трещин и мокрых пятен.

3. Контролируется состояние потолков.

В первую очередь, внимание обращается на стыки плит перекрытия и периметр примыкания стена-потолок.

4. Окна, отливы, подоконники.

Окна проверяются на целостность, отсутствие сколов и трещин на раме и стеклопакетах, наличие и исправную работу фурнитуры (без заеданий и приложения излишних усилий).

Проверяется состояние стыка стены и подоконника, расстояние от последнего до радиаторов (50 и более мм).

5. Входные двери.

6. Системы инженерного обеспечения:

1. Отопление. Все батареи, стояки и горизонтальная разводка не должны иметь деформаций и иметь надёжное закрепление. В местах соединения труб не должно наблюдаться протечек, запорная арматура должна быть в исправном состоянии.
2. Водоснабжение. Проверяется отсутствие потёков влаги (луж) в ванной, туалете, на кухне. Наличие и состояние ванны. Правильность её подключения. Работа слива. Правильность установки и работоспособность счётчиков воды (ГВС и ХВС).
3. Канализация. Наличие, целостность и подсоединение унитаза. Установка заглушек на всех выводах под потребители
4. Вентиляция. Проверить работу вытяжных каналов поднесением горящей свечи, зажигалки или листа бумаги.
5. Электроснабжение (обязательно убедиться в том, что все распредкоробки установлены в точках, утверждённых проектом Энергонадзора). Проверить состояние и внешний вид выключателей и розеток, их работоспособность, единый уровень монтажа и надёжное закрепление. Проконтролировать наличие и работоспособность защитных автоматов и УЗО. Убедиться в целостности проводки (прозвон).

Каждый из этих пунктов и подпунктов может быть расписан детально, но это темы отдельных статей.

Документальное оформление результатов приёмки

Выполнив оценку фактического состояния квартиры на момент её передачи, владелец может принять одно из трёх решений:

• В данном техническом состоянии квартира не принимается;
• Квартира принимается, но с возложением на застройщика обязанностей по устранению выявленных недостатков в разумные сроки;
• Меня всё устраивает, и я её принимаю.

В первом случае «Акт осмотра» (он же дефектовочный акт или дефектная ведомость) будущему владельцу квартиры подписывать не следует. Выдвигается требование о повторной приёмке после устранения всех выявленных недостатков. Ключи, при этом, не выдаются. Однако подобный подход к делу гарантирует устранение всех замечаний в полном объёме и в кратчайшие сроки.

Второй вариант гарантирует вам получение заветных ключей. Однако приведение квартиры в порядок потребует приложения значительных усилий, так как «разумными» вы и застройщик будете считать совершенно разные сроки. Строители будут до последней возможности затягивать устранение недостатков в надежде на то, что вам надоест это противостояние и, в конечном счёте будущий владелец примет всё «как есть».

Третий вариант приёмки автоматически возлагает на вас устранение любых недоделок, выявленных после вселения. Причём, за свой счёт.

Юридически на каждую квартиру, построенную с долевым участием будущего владельца, распространяется пятилетняя гарантия. Если этот пункт был внесён в договор, у вас появляется возможность возместить расходы по суду.

Проблемы с технологическими и инженерными системами можно решить подобным образом в течение трёх лет.

Вторым документом, который необходимо будет подписать, является «Акт» приёма квартиры владельцем и её передачи ему застройщиком. Обратите внимание на наличие в его тексте пункта об отсутствии претензий к срокам передачи квартиры (если они были нарушены).

По закону владелец имеет право получить с застройщика неустойку за их невыполнение. Но только, если удалит подобную формулировку из текста Акта.